Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym

Na pierwszy rzut oka zakup mieszkania wydaje się być przedsięwzięciem długim i trudnym. Jeśli jednak znamy podstawowe zasady i wiemy, na co zwracać uwagę, łatwo i szybko możemy stać się właścicielami wymarzonego „M”.

Poszukiwania mieszkania na rynku wtórnym możemy rozpocząć sami, przeglądając strony internetowe, ogłoszenia w gazetach lub na miejskich tablicach ogłoszeń. Niestety ten sposób oprócz tego, że jest bezpłatny, nie ułatwi nam zadania. Będziemy musieli przeprowadzić wstępną selekcję, obejrzeć każde mieszkanie i sami zweryfikować, czy spełnia ono nasze wymagania, czy też nie. Jest to czasochłonne i często wymaga fachowej wiedzy. Warto bowiem sprawdzić sprawność instalacji gazowej, elektrycznej czy też sposób kładzenia płytek w łazience, aby za kilka tygodni po kupnie „mieszkania po remoncie” nie okazało się, że jest ono niezdatne do zamieszkania. Trzeba też zwrócić uwagę, na jakim znajduje się osiedlu, czy w pobliżu nie ma linii wysokiego napięcia lub nadajników wywołujących silne pole magnetyczne, a jeśli jesteśmy alergikami – czy w pobliżu nie ma np. drzew, na pyłki których jesteśmy uczuleni. Sprawdzić, czy wszystko (np. domofony, oświetlenie klatki, oświetlenie okolicy) działa poprawnie. Bardzo ważne jest też usytuowanie budynku, to na którą stronę wychodzą okna sypialni i czy w salonie nie będzie panowała ciemność z powodu blisko rosnących drzew. Nie bez znaczenia są też węzły komunikacyjne, szkoły i przedszkola, jeśli takie są lub będą potrzebne. Trzeba obejrzeć nie tylko mieszkanie, ale także podwórko, piwnicę, klatkę schodową, bo ich wygląd może wiele powiedzieć o przyszłych sąsiadach.

Warto jest też znać podstawowe zagadnienia prawne, które w czasie zakupu mieszkania oraz w trakcie jego użytkowania mogą się pojawić i sprawić sporo problemów – przede wszystkim wpisy w księdze wieczystej nieruchomości dokonywane na przestrzeni lat. To z nimi związane jest tzw. domniemanie prawne, czyli przyjmuje się za pewne (jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (czyli prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie). Niezgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego.

W księdze wieczystej w pierwszej kolejności sprawdzić należy, kto jest obecnym właścicielem nieruchomości i czy nabył ją zgodnie z prawem. Ma to istotny wpływ na szybkość rozpatrywania wniosku kredytowego i decyzji kredytowej w ogóle, ponieważ bank niechętnie udziela kredytu, którego zabezpieczeniem miałaby być nieruchomość o niejasnym stanie prawnym. Chociaż według zasad prawa cywilnego w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była). Jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma.

Analizując zapisy w księdze wieczystej, zwróćmy uwagę na dział III, gdzie znajdują się prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Należy sprawdzić, czy osoba trzecia nie ma żadnych praw związanych z użytkowaniem mieszkania.

Równie istotne jest sprawdzenie działu IV księgi, gdzie wpisywane są hipoteki z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych ich cech. Jeśli okaże się, że dane mieszkanie obciążone jest hipoteką, zbywca mieszkania powinien uzyskać od banku (bo najczęściej bank ma tu pierwszeństwo wpisu) zgodę na całkowitą spłatę zadłużenia i zwolnienie hipoteki. Bez takiego dokumentu nabywca nie uzyska kredytu. W przypadku kredytowania kupna obciążonego mieszkania bank najpierw wypłaci część kredytu przeznaczoną na spłatę kredytu zbywcy (bezpośrednio na konto do spłaty tego kredytu). Po otrzymaniu zaświadczenia o jego całkowitej spłacie i zgody na wykreślenie hipoteki dokonuje się wpłaty pozostałej części ceny na konto zbywcy. Terminy płatności w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym muszą uwzględniać czas, jaki jest potrzebny na zaksięgowanie wcześniejszej spłaty i uzyskanie poszczególnych dokumentów. Banki bardzo często wymagają takiej formy spłaty.

Warto jest przyjrzeć się dokładnie aktowi notarialnemu, jaki posiada właściciel mieszkania. Jeśli aktu notarialnego nie ma, należy zapytać, na jakiej podstawie zostało nabyte prawo do nieruchomości. Może to być np. przydział mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas również należy sprawdzić związany z tym dokument, nawet jeśli nie budzi wątpliwości. Trzeba udać się do spółdzielni i zapytać, czy mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu zaległości czynszowych lub nie jest zajęte przez komornika. W takiej bowiem sytuacji uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi trudnościami i zbieraniem dokumentów pozwalających na skredytowanie zakupu zadłużonego mieszkania. Warto też sprawdzić, kto jest w mieszkaniu zameldowany i czy jest to meldunek tymczasowy czy stały.

Tytuł prawny do nabywanej nieruchomości ma znaczenie w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Kiedy jest to mieszkanie własnościowe, bank wymaga jedynie umowy przedwstępnej, aktu notarialnego zbywcy (lub innego tytułu prawnego nabycia mieszkania) oraz odpisu z księgi wieczystej. Jeśli natomiast jest to własność spółdzielcza, dodatkowo trzeba będzie uzyskać ze spółdzielni zaświadczenie o braku zaległości czynszowych, a w sytuacji, gdy nie ma założonej księgi wieczystej – zgodę na jej wyodrębnienie.

Wszystkich wyżej wymienionych trudności można uniknąć, decydując się na zakup mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości. Wprawdzie takie pośrednictwo jest płatne, ale pomoc specjalisty w tym zakresie jest nieoceniona. Biuro nieruchomości powinno pomóc sprawdzić stan prawny i techniczny kupowanego mieszkania. Dlatego, jeśli zdecydujemy się na pomoc agencji w tym zakresie, należy wybrać taką, która ma już ugruntowaną pozycję na rynku, w której pracują doświadczone i wykwalifikowane osoby. Pomoc w sprawdzeniu stanu prawnego oferują też doradcy finansowi, którzy mają doświadczenie w analizowaniu dokumentów finansowych czy prawnych i potrafią zauważyć ewentualne nieścisłości czy błędy. Dodatkowo podpowiedzą, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa przedwstępna oraz jakie dokumenty będą wymagane przez bank.

Ceny nieruchomości dyktuje rynek. Zdarza się jednak, że klienci ulegają pokusie kupna za „okazyjną” cenę mieszkania wymagającego znacznego remontu i niestety po doliczeniu kosztów, które poniosą na remont, okazuje się, że mieszkanie nie jest takie tanie. Często też po drodze trafiają na dodatkowe niespodzianki. Tu znów z pomocą przyjdzie pośredni w obrocie nieruchomościami, który wie, jakie ceny osiągają określone nieruchomości w momencie sprzedaży. Sami nie zawsze jesteśmy bowiem w stanie porównać ceny mieszkań (ceny wywoławcze zwykle sporo różnią się od cen transakcyjnych). Zawsze należy jednak pamiętać o negocjowaniu ceny, bez względu na to czy decydujemy się na samodzielne szukanie mieszkania, czy zlecamy to agencji nieruchomości.

Zakup mieszkania na kredyt jest bez wątpienia droższy niż w przypadku płatności gotówką. Większość osób nie ma niestety kapitału umożliwiającego pokrycie całej kwoty transakcji. Aktualnie jednak nawet zasobni kupujący wolą wziąć kredyt na mieszkanie lub dom, a wolne środki zainwestować, np. w fundusze inwestycyjne.

Na rynku finansowym jest coraz więcej ofert kredytów hipotecznych udzielanych na bardzo dobrych warunkach. Należy jednak uważać na foldery banków, reklamy i promocje. Pod zachęcającymi hasłami kryją się często dodatkowe opłaty, których nie da się uniknąć na etapie uruchamiania i spłaty kredytu. Samodzielne porównywanie ofert i analizowanie ich szczegółów wymaga poświęcenia dużej ilości czasu i zaangażowania. Potrzebna będzie też wiedza z zakresu finansów. Warto więc na tym etapie skorzystać z fachowej pomocy doradcy. Współpraca z nim może nas uwolnić od wielu obciążeń. Doradca finansowy wybierze bowiem kilka najlepszych produktów dopaso¬wanych do potrzeb i możliwości klienta, pomoże w załatwianiu formalności, gromadzeniu dokumentów i wypełnianiu formularzy. Wyjaśni również mechanizm działania kredytu hipotecznego, wskaże wszystkie koszty kredytu, nawet te ukryte, jak np. spread walutowy (który ma znaczenie, gdy decydujemy się na kredyt w walucie obcej). Dzięki rozsądnemu wyborowi banku zaoszczędzimy, w zależności od kwoty kredytu i czasu jego trwania, nawet ok. 5–8 tysięcy złotych.

Wśród kosztów kredytu należy wymienić ubezpieczenia, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Bank zazwyczaj kredytuje do 80% wartości nieruchomości, pozostałe 20% trzeba ubezpieczyć. Kolejną opłatą jest ubezpieczenie płacone do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej mieszkania. Marża banku podwyższana jest wtedy zazwyczaj o ok. 1%.

Należy uważać na proponowane przez bank ubezpieczenia dołączane do kredytu. Często są nam one niepotrzebne, jak np. ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości. Warto się jednak zastanowić nad ubezpieczeniem od utraty pracy. Jego koszt możemy skredytować, a spokojny sen daje nam świadomość, że na wypadek utraty pracy zakład ubezpieczeń nawet na trzy lata przejmuje opłacanie przez nas rat kredytu. Równie dobrym jest ubezpieczenie na życie, jeśli oczywiście jeszcze takiego nie mamy. Tu warto porównać propozycje kilku banków, ponieważ ceny takich ubezpieczeń mogą się znacznie różnić, wpływając na koszt kredytu.

Jeśli rozważamy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, warto upewnić się, czy nie będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami. Zazwyczaj niestety jest tak, że przez pierwsze 2–3 lata wcześniejsza spłata obarczona jest opłatą w wysokości ok. 2% kwoty pozostałej do spłaty. Po tym okresie możemy zrobić to już bez opłat. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt hipoteczny to obecnie najtańszy sposób uzyskania pieniędzy, dlatego też wcześniejsza spłata odradzana jest przez analityków. Nadwyżki finansowe lepiej jest bowiem zainwestować w różne instrumenty finansowe i dzięki temu „zarobić na kredycie”.

Sama procedura przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny nie jest skomplikowana, ale dość pracochłonna. Kompletowane dokumenty możemy podzielić na trzy grupy: dokumenty finansowe dotyczące źródła naszych dochodów, dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości oraz dokumenty dotyczące zabezpieczenia kredytu.

W pierwszej grupie zawsze musi znaleźć się zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, wyłącznie na druku bankowym, który możemy dostać np. u doradcy finansowego. Często, choć nie zawsze, wymagana jest też historia rachunku osobistego z ostatnich 3 lub 6 miesięcy (są też banki, które analizują nawet do 12 miesięcy naszych wpływów i wydatków na koncie). Czasem wymagany jest również PIT za ostatni rok. W przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświad¬czenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami i z Urzędu Skarbowego w kwestii podatków.

W drugiej grupie dokumentów znajduje się umowa przedwstępna, księga wieczysta mieszkania, ewentualnie zaświadczenie ze spółdzielni, o którym była mowa wyżej, jak również dokument stwierdzający, kto jest obecnym właścicielem nieruchomości (najczęściej w formie aktu notarialnego).

Trzecia grupa dokumentów pokrywa się z drugą. Zabezpieczeniem kredytu może być także inna nieruchomość, należy wtedy dostarczyć jej księgę wieczystą i akt własności.

Po skompletowaniu dokumentów przychodzi czas na wypełnienie wniosku kredytowego. Jest to dokument o tyle skomplikowany, że źle wypełniony może spowodować nawet jego odrzucenie i tu też przyda się pomoc doradcy finansowego, który za nas wypełni taki wniosek.

Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy, w której bank wymienia szczegółowe warunki kredytu. Dobry doradca finansowy zawsze jest z klientem przy podpisywaniu takiej umowy, co pomoże uniknąć przykrych niespodzianek.

Uruchomienie kredytu następuje po podpisaniu umowy kredytowej. Pieniądze zostają przelane na wskazane przez kredytobiorcę konto.

Różnica między kredytem na mieszkanie nowe, a tym na mieszkanie z rynku wtórnego jest taka, że przy rynku pierwotnym bank wymaga dodatkowych dokumentów, świadczących o rzetelności dewelopera. Sprawdza go pod kątem prawnym i finansowym. Poza tym kredyt na mieszkanie, które ciągle jeszcze jest w budowie, wypłacany jest w transzach. Mogą one generować dodatkowe koszty (np. inspekcji, której bank dokonuje przed wypłatą kolejnej transzy). Dlatego, jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, warto uzgodnić w umowie przedwstępnej z deweloperem jak najmniejszą ilość transz.

Gdy już podpiszemy umowę o kredyt mieszkaniowy, możemy zawrzeć ostateczną umowę ze sprzedającym. Następnie składamy wniosek o ustanowienie hipoteki lub jednocześnie o założenie księgi wieczystej, jeśli taka nie istnieje, ubezpieczamy mieszkanie od ognia i wypadków losowych, ustanawiamy inne wymagane zabezpieczenia i bank uruchamia kredyt mieszkaniowy. Potem zostaje już tylko regularna spłata kredytu i radość z własnego mieszkania.

Autor: Izabela Cor

Źródło: Doradca Finansowy Money Expert SA 2008-07-16

Lista artykułów